主持人：非常欢迎重庆策源营销公司张炎副总经理能接受我们我们重庆新浪房产频道的采访，通过参加这次春交会，您觉得跟以往的房交会有什么变化？
张炎：差不多吧。
主持人：它有哪些与以往不同的地方呢？
张炎：今年是工作日，今年是作为工作室内开展我觉得客户比例非常高，这是切身的感受。
从今天早上9点开始，以前我们可能有一个热的过程，慢条斯理也无所谓，但是从今天来看我觉得应付不过来，我觉得这个是房交会的努力，可能也是我们这个项目的影响力，越来越多的人知道我们这个项目，这个和推广时间是成正比关系的，这种是值得我们欣慰的，客户比例非常高，我们可能更多觉得休息日是理所当然多一些，所以这个是我最大的不同感受。
主持人：我们策源除了代理复地这个项目以外，还代理其他的项目吗？
张炎：策源和复地之间的关系是不容置疑的，是复地的全自治工作，在全国的扩展，策源在做一些拓展，也做全国的布局，当然正是因为这个特殊的关系，我们的责任首先是要把复地的项目做好，我开句玩笑说讲把复地项目做好是重中之重，当然可能还是要做复地以外的项目。
主持人：做好整治服务的前提下再去拓展自己的任务。
张炎：对，我们完全有这个信心和专业度去开拓项目，一方面我们有专业的传承，另一方面我想策源机构作为房地产专业代理来讲，我们在上海总部有非常强的实力团队，将近200人，所以实际上我们一般来讲不想把自己叫做代理公司，我们是一个全程服务的公司，确实是这样的。在我们来看，重庆整个市场还是非常重视这个项目，这个当中有违背营销的原则，有践踏营销员的地方，但是我们不说这个地方，我们不说市场要纠正什么东西，但是我们会拿出我们的一套方法来做。
主持人：现在您是专业的地产研究机构，对重庆2007年诚信房地产是一个什么样的发展态势呢？
张炎：是，首先我不说2007年，就从往期来看，重庆楼市不会有根本性的变化，两个原因：
宏观上来讲重庆是经济包袱比较重的城市，也就是讲当前土地供应量非常大，住宅供应量也非常大，而且在局部板块供求不完全适合，这个不是说谁的错，关键是重庆直辖市经济包袱使政府必须有自我财政消化能力，所以这个是没有办法，我觉得宏观的东西，任何开发商没有办法改变，所以讲长远的供大于求。
第二个原因我觉得重庆同行当中，供利性的企业多一些，比如说某楼盘，一天就清盘，某楼盘一个星期就清盘，这种事情非常多，但是事实上讲，如果我做一个盘我一天就清盘老板不会表扬我，肯定要骂我，因为我一天就清盘那我还可以多卖300平方米，这个老板不是表扬我。说这个话的意思就是说重庆有太多企业营销的运作方式还是追求一个周期，追求周期最小化，而不是追求价值最小化，这个使重庆的原始房价，同行有这么多在做，可能讲求快，这个是内因，这个在我们同行内部才评速度，拼速度与价格是成反比的，就是说这个是成反比。
我发现同行当中有太多的人经过权衡以后选择了速度，也就是说更多的人、更多的项目没有花时间挖掘价值，我刚才讲了，实际上这个市场需要根本性的突破，一方面可能供应方面有所改善，这个可以慢慢等待，尤其像我们这样的企业完全可以慢慢等待，我们自己可以改变同行内部的价值观，我们同行内部的操作手法，我不是说不追求速度，一个项目帮你卖10年老板肯定骂我，我们从单纯追求速度转变为又追求价值，这个是整个市场短期内不能改变的原因，同行之间本地习惯了这样的操作手法，所以整个市场大的格局没有改变，我最后说一句，重庆长期来看，整个市场一定是看好的，直辖市意味着定位，重庆市的地位目前地产的价值不稳，我们非常高兴注意到过去重庆对它宏观经济的描述，是长江上游经济中心，我们发现这两会对重庆经济描述发生了变化，长江上游中心部的经济增长极，中国目前能称之为经济增长极有三个地方，长三角、珠三角、首度经济增长极，重庆是第四个经济增长极，“极”肯定比中心更有力”，这个赋予了城市乃至中西部地方的桥头堡地位，所以这样去看待问题，我相信重庆的价值一定会在地产商体现，这个是迟早的事情，为什么说大量的一线开发商的品牌相继来到重庆，不是被骗来的，即使是骗的，我相信这么多大公司不会都傻，尤其是一些品牌开发商，他们的实力完全可以消化在很多梦想成为现实的，所以大家可以慢慢等待。
主持人：从2006年到2007年，重庆滨江路的房子像阳光100超过了1万/平方米，这个是不是代表今年2007年房地产的价格会有一大跃进呢？
张炎：这个是我想看到的也是很担心看到的，想看到就是因为需要这样的企业，也需要这样的项目来为重庆整个楼市掀盖子，但同样也是我所担忧的，我们不希望重庆房地产是“两头大中间小”，就是暴富阶层是廉价房，中产阶层的主流群，橄榄型是我追求的模式，如果有个案纷纷突破价格，预期我的矛盾就出来了，我需要这样的项目，这又是我们所担忧的，这些个案的逐渐增加，并不代表整个消费结构的合理，真正消费结构合理是橄榄型，我们希望是中产阶级的消费，我们更多看重这个问题，我们除了在北京有一个项目，我们定位是百姓住宅，所以我们一直研究销售结构的问题，这个也是和党中央提出构建和谐社会是有关联的，房地产消费结构如果形成橄榄型，社会中坚力量逐渐壮大，逐渐成为房地产主要消费群体，那么这个社会一定是和谐的。
主持人：我在采访有的专业人士包括一些专家学者在说，重庆中产阶级相对薄弱，现在您看来这个是怎么样的状态呢？
张炎：每年中产阶级这个是伪命题，可能在上海收入达到10万元以上可以算是中产阶级。这个是什么概念呢？这个是相对概念，可能年收入在重庆算上5万元以上也算是中产阶级，这样的人现在很少，我们这样衡量比较科学，就是说在未来10年职业规划当中是有能力考虑买房、买车的这类人称之为中产阶级，也就是讲如果买房对他来说无比遥远就不是中产阶级，如果通过10年努力可以购买房子这个就是中产阶级，我想现在人群确实是有这样的现状，可能并不是壮大，但是可以肯定正在壮大。
主持人：谈谈我们的复地，复地现在轻轨3号线有一个项目，我们今年进行了一个万游行的活动，今年的复地将会采取怎么样的战略呢？
张炎：复地在重庆刚开始的时候，很多工作做得不是很顺，所以我们才会讨论这个问题，是不是今年开始要发力。我觉得可能各方面气侯更成熟，针对这个项目，今年面临交房，我们知道重庆交房是比较恐怖的事情，最近有个别项目因为交房的问题闹得沸沸扬扬，实际上我们也没有危言耸听，有很多东西眼见为实，我相信随着看得到、感觉到的东西逐步呈现给大家，我相信重庆的市民会越来越对我们给予更多的信赖。主要分两个方面：
第一个我强调我们看到看得到的尺度。刚刚说复地是做百姓住宅，在百姓住宅当中我可以讲有很多建筑尺度上的运用是重庆唯一的，甚至说是在全国都是唯一，比如讲几个数字。比如讲每一部电梯在每层承担1.5户，这个是什么概念呢？这意味着我们的配置基本上就是两梯两户、或者两梯三户，最多两梯四户，我们知道大量重庆高层一般带6—8户，个别小型基本上一梯10几户，这个是细节，可能很多客户考虑房型、景观忽略了这个地方，所以这个是小的尺度。
大的尺度就是我们每一个都会配中庭花园，我们在期房预售当中就把所有会所全部修出来，避免有人说把这个会所停留在图纸上，我们不会这样做的。所以这些尺度的投资是非常大，是没有收到任何房款的时候都会做，所以这个说尺度不讲气度，或者说是态度，我们做产品的态度。
第二个我比较强调格调，我觉得现在让人高兴就是很多老业主经常到我们项目上来，而且介绍自己朋友来买房，因为他们说我们的项目是第二眼美女，第一眼可能看不出特别，但是会越看越好看，我们有这样的自信心，2005年底2006年初当我们外立面的颜色、轮廓备受质疑的时候我们一直坚持，当初很多人讲，就是说我们这种格调是日久民心的格调，我想坚持这样的格调就要与其漂亮不如讲气质，漂亮是一时的，气质是永恒的。
所以我主要从这两个方面来讲，这两个方面我们不大对外说，因为我们相信逐渐呈现，5月26号我们就交房了，我们的建筑、景观、中庭、视野就呈现出来了，重庆人是很实在的，看了就知道，我们知道有些开发商有负面的报道，其实这个对同行来讲不是好事情，可能房地产行业变成人民公敌，我不想去埋怨谁，也不想埋怨不太负责任的开发商，也不想欺骗消费者，消费者能力必定优先，这个时候我们只有把事情做到更好，没有别的办法，不用说我们没有问题，我们肯定也有问题，因为我们是外来开发商，可能还有很多事情做得不能让客户十分满意，但是我们至少有这样的责任，不管哪一点不合你们的心意都可以说出来，另一方面我们尽量满足，我们尽可能把工作做好，尽量做到挑不出毛病，不挑毛病也是不可能的，但是我们会做充分的准备。
主持人：我们新浪网预祝复地能在这次房交会上策获得大丰收，我们这次的采访就到此结束。
张炎：谢谢新浪网。 |
